按揭就是按揭人（買(mǎi)方者）通過(guò)分期付款方式來(lái)取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)。它對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞?。另外，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人（買(mǎi)房者）、發(fā)展商（賣(mài)房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭人（買(mǎi)房者）先與發(fā)展商簽定買(mǎi)房合同，并預(yù)付部分購(gòu)房款；然后由按揭人（買(mǎi)房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購(gòu)房款，而買(mǎi)房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過(guò)程即告結(jié)束。

房屋抵押貸款與房屋按揭貸款的區(qū)別

1．成本不同：主要是利率方面對(duì)于按揭貸款，就是商業(yè)貸款，又叫個(gè)人住房貸款。抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。利率都是執(zhí)行人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率，以前做買(mǎi)房按揭貸款利率還有折扣，由于當(dāng)今政策緊，額度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。

2．法律關(guān)系的主體不同：抵押關(guān)系中，若債務(wù)人即抵押人，則只有兩個(gè)法律關(guān)系主體即抵押權(quán)人和抵押人。而按揭關(guān)系中，少應(yīng)有三個(gè)法律關(guān)系主體，即按揭人（銀行）、按揭人（買(mǎi)方）、第三人（原房屋所有人）。

3．先期條件不同：借款人要向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款，是以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款，抵押貸款用途可用以購(gòu)房、也可以用作其他用途。而按揭貸款是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)卻只能用以購(gòu)房。

個(gè)人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。

不能辦理抵押貸款的房產(chǎn)類(lèi)型

類(lèi)型一：未結(jié)清貸款的房產(chǎn)；這樣的房產(chǎn)一般是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中，銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，正在抵押中所以不能再次申請(qǐng)抵押貸款。

類(lèi)型二：部分已購(gòu)公房；這一種是無(wú)法提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議的已購(gòu)公房；另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房。

類(lèi)型三：未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房；是指回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的，或者是純經(jīng)濟(jì)適用房，未滿(mǎn)5年的話(huà)是不允許上市交易的，所以不能做抵押貸款。

類(lèi)型四：未取得產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。這類(lèi)房產(chǎn)不能上市交易，無(wú)法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費(fèi)貸款。